[부동산 경매] 권리분석의 기초 말소기준권리란? 쉽게 이해하기

[부동산 경매] 권리분석의 기초 말소기준권리란? 쉽게 이해하기.

최저금리인 현제 집주인들은 전세를 월세로 전환을 하고, 전세가가 매매시세까지 치고 올라와 역전세가 우려되는 지금...전세값에 지친 세입자들은 비싼 돈을 주고 기존 주택을 매매하느니 신규 분양아파트나 경매쪽으로 눈을 돌리는 상황이 됬습니다~주요 지역의 아파트 청약 경쟁률이나 경매의 낙찰가율이 사상최고인것을 봐도 알 수 있는데요. 그 중 경매에 대한 이야기를 조금씩해보려고 합니다. 그것도 아주 기초적인 부분에 대해서 말이죠~ 경매경력이 오래되셨거나 특수물건도 쉽게 하시는 분들은 뒤로 가기를 눌러주세요~~^^; 

그럼 시작해 볼까요?? 부동산 경매에서 가장 기초이자 기본이 되는 것이 바로 '말소기준등기' 에요~  말소기준등기만 알고 있어도 권리분석의 70%는 한 것이라고 할 수 있어요~ 경매에서 말소기준등기는 특별한 의미를 가지고 있는데요 그 중 세가지를 보자면...

1. 임차인의 보증금을 낙찰자가 인수인지 소멸인지의 기준.

2. 등기부등본상에 있는 제반 권리들의 인수와 소멸의 기준.

3. 명도시에 인도명령의 대상인지 명도소송의 대상인지를 판단하는 기준.

쉽게 말하면 말소기준등기 이후에 설정된 등기는 모두 소멸이 되는 것이죠! 경매에서 말소 기준등기는 다음 6가지 뿐이에요~

1. 저당권등기

2. 근저당등기

3. 압류등기

4. 가압류등기

5. 담보가등기

6. 경매기입등기

경매 물건을 보면 이 6가지 중 대부분 근저당 과 가압류에요. 이 두가지만 필히 기억하시면 90%는 권리분석이 끝난거죠! 말소기준등기날짜보다 보다 앞에 있는 것들은 인수 뒤에 있는것들은 소멸이라는 말이죠~! 참 쉽죠? ㅎㅎ 바로 예제를 볼게요~

권리종류를 보시면 근저당과 가압류가 있어요.. 둘 다 말소기준등기가 될 수 있죠! 그러나 근저당 날짜가 빠르기 때문에 근저당이 말소기준등기가 되는 것이죠! 오늘은 여기까지! 너무 많은것을 알면 머리가 아프니까요 ㅋㅋ 그리고 꼭 명심해야하는 것이 권리분석을 하다 조금이라도 애매하거나 모르는 부분이 있다면 그 물건은 무조건 패스 하시면 됩니다. 그것이 소중한 보증금을 지키는 길이니까요! 다음 시간에는 임차인이 있는 물건에서의 권리분석을 쉽게 설명해드릴게요~