주택임대차보호법 대항력 / 묵시적갱신 / 존속기간 / 월차임 전환율 / 차임증가청구권

주택임대차보호법 적용범위

기본적으로 주택이 적용이 되구요 미등기나 무허가라도 적용이 됩니다. 허나 일시사용을 위한 임대차인 경우에는 적용이 안되니 꼭 숙지 하셔야겠습니다. 또 주택의 일부를 다른용도로 사용을 해도 적용이 됩니다 예로 사무실이나 기타 점포등요..

대항력

대항력이란 제3자에게 주장할 수 있는 권리로 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력이 생깁니다. 쉽게말하면 임대차한 주택에서 계약기간동안 점유를 할 수 있는 권리 입니다. 전입신고를 한후 근저당이나 가압류가 들어와 경매로 집이 넘어간다해도 대항력이 있으면 아무걱정이 없습니다! 그러니 임대차계약시 반드시 전입신고와 확정일자를 받으셔야합니다. 주의 사항은 전입신고를 한 다음날 0시부터 법적효력이 생깁니다.

임대차 존속기간의 보장

주택의 임대차시 1년으로 정하여도 2년을 세입자가 주장할 수 있습니다. 기간을 정하지 않더라도 2년이에요. 딱 봐도 세입자를 위해 만들어진 법입니다. 하지만 세입자가 2년미만으로 기간을 정해 놓았다면 그 정한기간으로 주장할 수 있습니다.

우선변제권

우선변제권이란 주택이 경매로 넘어갈시 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있는 권리 입니다. 이 우선변제권을 주장하려면 꼭 전입신고와 확정일자는 필수라는것만 알아두시면 됩니다. 본인의 전입일보다 빠른 권리들이 있다면 소용이 없겠지요! 그래서 계약시에는 반드시 등기부등본을 꼭 확인하고 계약을해야 합니다. 순위에서 밀리면 말짱 꽝이니까요...

법적갱신(묵시적갱신)

법적갱신(묵시적갱신)이란 계약기간이 지나 자동적으로 전 계약조건으로 임대차한것으로 보는것입니다. 그래서 임대인은 6개월~1개월전까지 계약 해지 통보를 해야합니다. 통보를 안하면 자동적으로 전 계약조건으로 임대차가 된것으로 보는것이죠. 임차인의 경우에는 1개월 전까지 통보를 해야합니다. 그리고 묵시적갱신이 성립이 됬다하더라도 임차인은 계약해지를 주장할 수 있는데요.. 임차인은 임대인에게 주택임대차계약을 해지하겠다는 의사를 통지하고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효과는 발생합니다

최우선변제권

최우선변제권은 보증금이 소액인경우 최우선으로 변제받을 수 있는 권리입니다. 서민을 위한 법이라고 생각하시면 되구요 각 지역마다 변제금액이 조금씩 차이가 있습니다.

차임증가청구권

임대인이 금액을 인사하려해도 차임증가청구권은 년5%를 초과할 수 없습니다.

월차임 전환율

보증금의 전부나 일부를 월단위 차임으로 전환시에는 정해진 비율을 넘을 수 없습니다. 즉 정해진 금액에서 비율로 정해져야 한다는 말이죠!

법>제7조2(월차임 전환시 산정률의 제함) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다<개정 2010.05.17/2013.08.13>

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율

2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율 [전문개정 2008.03.21]

만약, 현제(2015년12월기준) 3억원의 전세를 보증금 1억에 2억에대해서 월세로 전환을 한다면 먼저 월 차임 전환시 산정율은 연1할(10%)와 한국은행에서 공시한 기준금리(1.5%)*4배인 연6%중 낮은 비율인 6%를 적용합니다.

이를 적용하면 (2억원 * 6%) / 12 = 100만원이 나옵니다. 따라서 보증금 1억원에 월차임은 100만원이내에서 전환할 수 있습니다.